Acheter un logement social : quelles sont les règles des HLM ?

L’acquisition d’un logement est un projet important. Il reste inaccessible à certaines personnes aux revenus modestes. Savez-vous qu’il est possible d’acheter un logement social ? Vous pouvez ainsi devenir propriétaire à un coût réduit. Vous cherchez à acquérir un bien social pour en faire votre résidence principale ? Trouvez ci-après les règles à connaître à tout prix.

Achat d’un logement social : qui est éligible ?

La loi ELAN de 2018 vise à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes. Elle demande aux bailleurs sociaux de mettre en vente leurs logements à hauteur de 45 000 biens par an. Pour éviter tout risque de spéculation, des conditions ont été instaurées.

Cas du locataire

Vous êtes locataire d’un logement social. Pour l’acquérir, il suffit d’en faire la demande auprès de l’organisme HLM qui gère le bien.

Votre bail est signé depuis au moins 2 ans ? Votre logement social ne peut être vendu qu’à vous. Mais à votre demande, il peut être cédé à votre époux ou épouse sans condition de revenu, ou à un ascendant ou descendant répondant au plafond de ressources appliqué à un logement social en PLS (Prêt locatif social). Pour illustrer, il est de 31 208 euros en 2020 pour une personne seule habitée à Paris et de 27 131 si elle est basée dans une autre région.

Cas des autres acheteurs

Lorsque le bailleur social met en vente ses logements inoccupés, il doit d’abord les proposer aux locataires d’un logement HLM situé dans le même département. Après un délai de deux mois, il peut élargir sa proposition à tous les potentiels acquéreurs.

Logement social à acheter : quels sont les biens concernés ?

Vous cherchez à acquérir un logement social à un prix abordable ? Vous avez le choix entre 4 types de biens.

Logement social sur plan

Cette acquisition en VEFA ou Vente en l’état de futur achèvement permet d’aménager le bien selon vos besoins. Sous certaines conditions de revenus, vous pouvez bénéficier d’une TVA à 5,5 % s’il s’agit de l’achat de votre résidence principale.

Logement social neuf en location-accession (PSLA)

Cette formule permet aux ménages à revenus modestes d’acquérir un logement neuf sans apport personnel. Elle est composée d’une phase locative dont la durée est inscrite dans le contrat de location-accession. Au terme de ce dernier, le locataire peut se porter acquéreur de son logement. Il bénéficie alors d’une TVA à taux réduit de 5,5 % et d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Construction d’une maison individuelle

Ce choix vous permet de devenir propriétaire d’une maison individuelle. Si vous ne disposez pas déjà d’un terrain, l’organisme HLM vous aide à en acquérir un. Il vous accompagne également dans la réalisation du projet.

Logement social déjà en location

Les logements bâtis depuis plus de 10 ans par un bailleur social sont éligibles au rachat. Ils doivent néanmoins être en bon état et répondre aux normes de performance énergétique.

Achat d’un HLM : ce qu’il faut savoir

Comme tout achat d’un bien immobilier, l’acquisition d’un logement social est un projet majeur qui passe par plusieurs étapes.

Trouver un logement social

Vous voulez acquérir le logement social dont vous êtes locataire ? Envoyez votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception à l’organisme HLM qui gère le bien. Ce dernier dispose de deux mois pour vous fournir une réponse.

Vous ne faites pas partie des locataires de logements sociaux ? Contactez les différents bailleurs sociaux de votre département ou consultez les annonces publiées sur Bienvéo (https://www.bienveo.fr/), site créé par l’Union sociale pour l’habitat.

Prix d’un logement HLM

Le prix d’un logement social est librement fixé par l’organisme HLM qui le gère. Il doit prendre en compte la valeur appliquée à un logement du même type. Afin de favoriser les acquéreurs aux revenus modestes, la différence de prix peut atteindre 20 %.

Financement possible

Vous avez trouvé le logement social qui correspond à vos besoins. Vous cherchez maintenant un financement qui vous permet de réaliser votre projet d’achat. Prenez en compte les prêts sociaux suivants.

  • Prêt à l’accession sociale. Il peut prendre en charge la totalité du prix de vente.
  • Prêt action logement. Proposé par toute entreprise de plus de 10 personnes, ce prêt d’un montant compris entre 7000 et 25 000 euros aide à compléter votre besoin en financement.

Vente d’un logement HLM : documents à fournir aux futurs acheteurs

Pour permettre aux futurs acheteurs de prendre leur décision en toute connaissance, le bailleur social est tenu de leur fournir un certain nombre de documents :

  • montant des charges de copropriété des deux dernières années ;
  • liste des travaux réalisés depuis 5 ans et de ceux à venir ;
  • règlement de copropriété et état de division de l’immeuble ;
  • dossier des diagnostics techniques ou DDT.

Utilisation d’un logement social acheté : quelles sont les règles ?

Vous êtes propriétaire d’un logement social. En tant que particulier, vous êtes tenu de respecter certaines règles.

Votre achat a lieu il y a plus de 5 ans ? Vous êtes libre de louer ou de revendre votre bien selon vos conditions. Dans le cas contraire, voici vos obligations. 

  • En cas de revente de votre logement HLM, le bailleur social a la priorité sur l’achat du bien. Si vous avez acquis le bien à un prix inférieur à celui fixé par le bailleur, vous devez lui rembourser la différence.
  • En cas de location de votre logement social, vous devez plafonner le loyer si le prix d’achat du bien est inférieur à celui demandé par le bailleur.

Êtes-vous maintenant prêt à investir dans un logement social ?

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