Gestion locative : comment déterminer le montant du loyer ?

Liasse de billets pour payer le loyer

Les propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier doivent fixer le montant du loyer. Si son estimation peut être libre, il dépend néanmoins de certains facteurs propres au logement. Un encadrement législatif concerne également certains cas spécifiques. Comment s’y prendre pour proposer le juste prix à ses futurs locataires ?

Le loyer selon les particularités du logement

Déterminer le prix du loyer passe avant tout par les spécificités du logement. S’agit-il d’un habitat meublé ? Quel est le nombre de pièces ? Il faut aussi s’attarder sur l’environnement de vie, comme les services et les commerces de proximité ou le réseau des transports en commun. Chacun de ses facteurs tend à fournir une estimation précise. L’une des méthodes de calcul du loyer consiste à multiplier la surface habitable (exprimée en mètre carré) par le montant de référence. Ce dernier est propre à la collectivité ou à la commune. On peut également prendre en compte d’autres critères :

  • Les performances énergétiques justifiées par les diagnostics afférents (DPE) ;
  • Les équipements dédiés aux locataires de logements en copropriété : ascenseur, gardiennage, parking… ;
  • Les aménagements extérieurs : présence d’espaces verts, d’un jardin ou d’une terrasse ;
  • L’état des installations : chauffage, sanitaire, qualité de l’isolation…

La zone géographique du logement : un critère d’estimation variable

Autre indicateur fiable : la santé du marché immobilier local. Une gestion locative à Lyon diffère sensiblement de celle pour une commune de moins de 10 000 habitants. À ce titre, la loi ALUR impose un encadrement des loyers pour une trentaine d’agglomérations, soit plus de 1 150 villes concernées. Cette législation évite les abus tout en facilitant l’accès au marché de la location. En tant que propriétaire, il est donc essentiel de s’assurer que la domiciliation de sa propriété se situe ou non en « zone tendue ».

D’autres facteurs à prendre en compte

Le prix du loyer peut également dépendre de particularités propres à la gestion du bien. Pour une première mise en location ou une inoccupation supérieure à 18 mois, le montant reste libre. Dans le cadre d’une remise en location, une hausse peut être appliquée en cas de sous-estimation ou après la réalisation de travaux. À noter que lorsqu’il est fixé, il n’est plus possible de le changer ; sauf à la date d’anniversaire de l’emménagement du locataire en considérant l’indice de référence des loyers (ou IRL). Que l’on envisage une gestion locative à Nice ou dans une autre ville, un expert immobilier peut également fournir un accompagnement précieux pour la mise en location de son bien.

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