Le viager est une vente immobilière un peu différente des ventes classiques, puisqu’elle consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique. Plusieurs questions peuvent se poser sur ce type de vente, notamment une très importante qui est : peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ? C’est ce point que nous allons tenter d’éclaircir dans cet article.
La vente en viager : de quoi s’agit-il ?
Le viager est un contrat immobilier avec un fonctionnement un peu particulier : cela consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’au décès imprévisible de celui-ci. Il existe 2 types de vente en viager :
- Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais il conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut l’occuper jusqu’à son décès et cela lui permet dans le même temps de percevoir une rente
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut occuper le logement dès la signature de l’acte de vente.
Très souvent la vente est accompagnée d’un bouquet : une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Doit-on avoir l’accord des héritiers pour vendre en viager : le cas de la descendance
Vous souhaitez vendre en viager mais une question vous préoccupe : peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers et plus précisément sans l’accord de sa descendance ?
Il existe plusieurs cas de figure que nous allons détailler maintenant.
Vous êtes le seul propriétaire de votre logement
Si vous êtes le seul propriétaire de votre bien, vous pouvez le vendre comme bon vous semble. Vous pouvez décider de l’occuper, de le louer, de le vendre et donc de le vendre en viager sans demander l’accord de vos héritiers. Seul le cas de la tutelle ou de la curatelle est un peu spécifique car, si elle n’empêche en rien la possibilité d’une vente en viager, il faudra l’accord d’un tiers.
Vous êtes plusieurs propriétaires : le cas de l’indivision
Dans le cas où vous êtes plusieurs personnes à être propriétaires du logement la situation est un peu différente. On retrouve ce cas de figure lors du décès d’un époux : l’époux survivant ainsi que les enfants deviennent propriétaires du bien immobilier. Dans ce cas il est nécessaire de recueillir l’accord de tous les propriétaires avant de mettre en vente la maison en viager. Il vous faudra donc l’accord de vos enfants qui sont les héritiers au même titre que vous, afin de pouvoir vendre en viager.
Doit-on avoir l’accord des héritiers pour vendre en viager : le cas du conjoint
Si vous êtes en couple, la situation est encore un peu différente puisqu’il est généralement nécessaire d’avoir l’accord du conjoint pour vendre en viager. Alors peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers et plus spécifiquement de son conjoint ?
Le conjoint est co-propriétaire
Si le conjoint est propriétaire de la maison avec vous, il est indispensable d’avoir son accord avant de décider de vendre en viager. Il est en effet considéré comme un héritier direct. Si les deux personnes du couple sont d’accord sur la vente, on calcule l’âge des propriétaires. Ainsi, le prix de vente du bien, principalement le bouquet et la rente, sont basés sur les deux co-propriétaires.
Le conjoint n’est pas propriétaire
Votre conjoint n’est pas propriétaire du logement avec vous ? Dans certains cas, il sera nécessaire de recueillir son accord tout de même pour vendre en viager
- Si vous êtes mariés : l’article 215 du Code Civil protège votre conjoint puisqu’il indique que si le bien vendu est le logement de la famille, le conjoint doit donner son accord à la vente, même s’il n’est pas propriétaire. Si la vente est réalisée sans son accord, il dispose d’un an pour la faire annuler. Si vous décidez de vendre une résidence secondaire ou un autre bien immobilier qui n’est pas la maison de famille, alors son accord n’est pas nécessaire.
- Si vous n’êtes pas mariés : le conjoint ne dispose d’aucune protection légale sur le bien immobilier. Vous pouvez donc décider de vendre une maison en viager sans son consentement. Si vous souhaitez protéger et donner des droits à votre conjoint non propriétaire, il est possible de prévoir une nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien immobilier.
Pour résumer, si vous êtes seul propriétaire de votre maison, vous n’avez pas besoin de l’accord des héritiers pour décider de vendre votre bien immobilier en viager. Sauf dans le cas où vous êtes mariés et que vous décidez de vendre la maison familiale.
Dans tous les cas, même si vous disposez de votre bien immobilier comme bon vous semble, nous vous recommandons de parler de votre projet à vos proches.