Quelle est l’évolution du marché immobilier depuis 10 ans ?

L’évolution du marché immobilier depuis 10 ans est pour le moins spectaculaire en France. Certaines grandes villes ont vu le prix au mètre carré littéralement flamber en quelques années seulement. Les taux d’intérêts historiquement bas de ces dernières années ont largement contribué à accélérer la tendance haussière. Le marché immobilier résidentiel est à la fois dynamique et tendu en termes d’offres. Quelle est l’évolution du marché immobilier depuis 10 ans ? Nous faisons le point pour vous dans cet article.

Le marché immobilier résidentiel en plein boom depuis 10 ans

En seulement 10 ans, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 3,5 à Paris et en Île-de-France. La capitale, si elle ne représente pas la France à elle seule, donne cependant une bonne tendance sur l’évolution du marché immobilier. Entre 2009 et 2019 donc, l’augmentation moyenne annuelle du prix des logements est impressionnante, à non moins de 16% par an. Une hausse des prix qui se retrouve d’ailleurs partout en France ou presque.

Le marché de l’immobilier en province se porte en effet particulièrement bien, ne serait-ce que du strict point de vue des prix. Les prix de l’immobilier en France ont ainsi été multipliés par plus de 2 en à peine 10 ans. Soit une augmentation moyenne de plus de 9% par an, corrigée de l’inflation.

Aujourd’hui, le prix moyen du marché immobilier résidentiel atteint les 2 428€/m². Avec cependant de très importantes disparités selon les marchés locaux. Bordeaux est un marché particulièrement représentatif de la hausse des prix. La capitale girondine a bénéficié d’un regain d’appétit des investisseurs comme des primo-accédants. Qui plus est, la LGV relie la ville à Paris en moins de deux heures, ce qui fait mécaniquement monter les prix. Les prix de l’immobilier à Bordeaux sont ainsi passés de quelques 2 000€/m² en moyenne à plus de 5 000€ voire 8 000€/m² dans l’hyper-centre.

En regardant un peu plus en arrière, soit à partir de 2000, l’évolution du marché immobilier est encore plus spectaculaire. L’indice des prix de l’immobilier en France a flambé de 114% à Paris et de 75% sur le reste de la France. Mais dans la même période le pouvoir d’achat a faiblement progressé. Le salaire moyen s’est établi à 35 100€ par an, soit une progression de 10%. Dans le même temps, l’inflation a été supérieure, à 18% en moyenne.   

L’évolution du marché immobilier : détails et perspectives

Le marché immobilier en France a été donc marqué par un phénomène général de hausse des prix sur une période de 10 années. En regardant un peu plus en détail, l’indice des prix a en réalité quelque peu fluctué, à la hausse comme à la baisse, notamment grâce à une baisse des taux d’intérêts.

Les années 2008 et 2009 ont été marquées par la crise des subprimes. Une crise qui a eu comme conséquence que les prix baissèrent de manière assez forte. Les volumes de ventes diminuaient car les perspectives quant à l’avenir économique et quant à l’emploi n’étaient pas des plus optimistes. Les primo-accédants étaient dans une position d’attentisme, les banques rechignaient à leur accorder des prêts. Les décisions d’achat étaient reportées. Les délais de vente s’allongeaient. Résultat : le marché immobilier résidentiel était alors caractérisé par une baisse des prix de 8% en moyenne pour les maisons dans l’ancien. Les programmes dans le neuf avaient du mal à trouver preneurs.

Passées les craintes liées à l’avenir économique, les années suivantes voient les prix de l’immobilier reprendre des couleurs. De 2010 à 2011, la hausse des prix sur l’ensemble du territoire a été de l’ordre de 5% en moyenne.

S’en suit une courte période de trois années, en 2012 et 2015, de légère baisse des prix.

En 2016, les prix de l’immobilier sont stables sur le marché des logements collectifs. Le marché de l’immobilier individuel quant à lui reprend des couleurs, et les prix repartent à la hausse. C’est également à cette période que la baisse des taux commence à se faire sentir. Alors que les acheteurs empruntaient à quelques 4%, les taux affichent une moyenne de 2,5%.

Le marché immobilier résidentiel a ainsi largement augmenté sur la période mais en le découpant en plusieurs séquences, la donne est quelque peu différente.

C’est le cas sur le marché individuel entre 2012 et 2015. Durant ces trois années, les prix des maisons ont diminué dans toutes les métropoles françaises, jusqu’à 10% de moins à Nice et Rennes. Exception faite toutefois des villes de Toulouse et de Bordeaux dans lesquelles les prix ont pour le coup augmenté respectivement de 1% et 2% en moyenne.

Ainsi sur 10 ans, l’évolution du marché de l’immobilier a été marqué par un phénomène de crise liée aux subprimes puis de net regain de forme.

La crise de 2008 a en effet entraîné une baisse générale en 2009. Mais le marché a sitôt repris de l’allant dès 2010. Une lente mais continue progression a été enregistrée sur la totalité des 17 grandes métropoles de France, avec des pics à Bordeaux, Nantes, Toulouse ou encore Dijon. Paris, l’Île-de-France de même que le Val de Marne n’ont pas échappé à la tendance haussière, loin de là.

Entre 2015 et 2016, les prix de l’immobilier ont progressé de 1,5% par an en moyenne. Le volume des ventes  a pour sa part augmenté plus nettement à +6%. La baisse des taux d’intérêts est une des explications de la bonne santé du marché immobilier résidentiel. Une baisse des taux qui s’est par ailleurs poursuivie de 2016 à 2018 pour atteindre un niveau qualifié d’historiquement bas. Les taux en 2018 se sont établis en moyenne à 1,45% sur 20 ans. Certains primo-accédants ont même pu bénéficié de taux négatifs, c’est-à-dire en-deçà du niveau de l’inflation.

Cette année 2019 a été annoncée comme celle de la remontée des taux d’intérêts. La fin de l’année 2018 devait déjà enclencher le mouvement. Mais rien de tel, au contraire même puisque les taux sont toujours aussi bas.

Les récentes déclarations de Mario Draghi, le directeur de la Banque Centrale Européenne, sont d’ailleurs de nature à rassurer les acheteurs potentiels. Il a fait savoir que la BCE, l’un des principaux organes prêteurs aux banques nationales, continue de mener une politique tarifaire avantageuse en matière de taux directeurs. Et ce pour au moins tout le premier semestre 2019.

En clair, les taux d’intérêts vont rester à leur niveau actuel, soit très bas, au moins jusqu’à juillet prochain. La raison ? La BCE souhaite corriger la faible croissance économique des pays membres de l’UE. Et pour cela, stimuler la consommation par des taux de crédits bas est un levier qui fonctionne bien. Aussi, avec des taux d’intérêt bas, les prix de l’immobilier devraient ainsi continuer de croître même légèrement en France.