Vice caché immobilier : comment agir contre le vendeur ?

L’achat d’un bien immobilier est un acte mûrement réfléchi réalisé avec de multiples précautions, mais des vices cachés peuvent être découverts après la signature de l’acte authentique de vente. Ces défauts sont assez sérieux pour rendre inutilisable votre maison ou le dégradent suffisamment pour que le prix déboursé ne soit plus en rapport avec son état. Quels recours disposez-vous dans le cas d’un vice caché immobilier ? Est-il possible de demander des dommages et intérêts pour couvrir le préjudice subi ? Voyez ci-après.

Quand peut-on parler de vice caché en immobilier

Un défaut découvert dans une maison ou un appartement entraîne au mieux une gêne pour les habitants. Il peut également générer un préjudice plus important. Dans tous les cas, pour qu’un vice soit caché, il doit répondre à trois conditions (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/garantie-legale-vices-caches).

La gravité du vice

Une peinture écaillée ou un revêtement de sol déchiré entre dans la catégorie des défauts d’agrément. Cette découverte déplaisante ne vous empêche pas de rester dans votre logement. En revanche, une charpente fragilisée, des fissures au mur ou encore des fuites et infiltrations d’eau peuvent être considérées comme un vice caché.

Ces défauts peuvent rendre votre logement inhabitable ou le dégrader au point de vous faire renoncer à l’achat si vous en avez eu connaissance ou demander une baisse de prix.

Pour constituer un dossier solide, joignez les devis de réparation ou les rapports d’expert agréés. Vous pouvez procurer leurs coordonnées auprès du tribunal le plus proche.

L’existence du vice lors de l’achat

Seuls les défauts survenus avant la vente ou concomitants à celle-ci sont examinés. Et il revient à l’acheteur d’en apporter la preuve. Ce n’est pas un exercice facile. Néanmoins, certaines anomalies peuvent bénéficier d’une présomption d’antériorité comme un défaut de construction ou un vice de sol. Elles surviennent rapidement après la vente et leur caractère évolutif est indéniable.

Un vice non apparent ou dissimulé

Pour que le défaut repéré soit déclaré comme vice caché, vous devez apporter la preuve que malgré un examen minutieux du bien lors de l’achat, vous étiez dans l’impossibilité de repérer l’anomalie. Vérifiez que le défaut mis à jour n’est mentionné dans aucun document fourni par le vendeur. Dans le cas contraire, vous ne pouvez pas entamer de recours à l’encontre de ce dernier.

Cependant, notez que le profil de l’acheteur compte : un professionnel du bâtiment ou un architecte peut difficilement démontrer qu’il est passé à côté de certains défauts lors des visites effectuées avant l’achat de l’appartement ou la maison.

Garantie des vices cachés : comment ça marche ?

Stipulée dans l’article 1641 du Code civil, la garantie des vices cachés permet à l’acheteur de demander un remboursement total ou partiel du bien immobilier. Elle est inscrite dans l’acte de vente.

Délai de recours

L’acquéreur d’un bien immobilier dispose de deux ans pour intenter une action en garantie. Ce délai commence à courir à partir du moment où le vice caché est découvert et qu’un rapport d’expertise demandé est rendu.

Cependant, il convient de distinguer ce délai avec celui dont dispose l’acheteur pour agir. Il est de 30 ans à partir de l’achat du bien. L’acheteur est protégé même si le vice caché est trouvé bien après le changement de propriétaire.

Une affaire de vice caché dépend du Tribunal de grande instance. Si l’acquéreur décide de porter son cas devant la justice, il doit faire appel au service d’un avocat.

Clause de non-garantie

Dans une transaction immobilière, le vendeur est en droit d’inclure une clause de non-garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Ce dispositif n’est possible qu’en cas de vente de bien immobilier entre particuliers. Le vendeur bénéficie alors d’une protection contre les vices cachés.

Mais ce n’est pas le cas pour l’acquéreur.

En cas de défaut caché découvert après la vente, il ne peut pas se retourner contre le vendeur. Sa seule action possible consiste à démontrer la mauvaise foi de celui-ci et à prouver que le vice caché en immobilier est connu du vendeur lors de la conclusion de la transaction.

Vice caché en immobilier : quelle procédure à engager contre le vendeur

Vous avez découvert un défaut qui dégrade sérieusement votre bien immobilier. Vous disposez de 2 ans pour démarrer une procédure contre le vendeur.

En matière de vice caché, une solution à l’amiable est à privilégier pour économiser des frais de justice.

Commencez par faire réaliser une expertise qui prouve l’existence d’un vice caché. À la réception du rapport muni de photos de l’anomalie constatée, envoyez-le par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur accompagné de votre requête de réparation. Laissez passer un laps de temps de 10 jours minimum.

Mais parfois, une action en justice est inévitable.

Passé ce délai et sans nouvelle de la part du vendeur, envoyez une lettre de mise en demeure pour le prévenir de votre décision d’apporter l’affaire de vice caché en justice.

Les demandes de réparations possibles en cas de vice caché

Lorsqu’un vice caché est constaté, plusieurs solutions s’offrent à l’acquéreur.

  • Annulation de la vente. Dans ce cas, le bien immobilier est restitué au vendeur contre le remboursement de la totalité du montant payé.
  • Diminution du prix de vente. Cette solution implique la conservation du bien par l’acheteur en plus d’un dédommagement sous la forme d’une ristourne assurée par le vendeur.
  • Prise en charge des réparations. Aucune transaction financière n’a lieu dans ce cas. En contrepartie, le vendeur fait réparer les vices cachés.

Avez-vous trouvé ici des informations recherchées à propos des vices cachés ?

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