Le compromis de vente est un avant-contrat de vente qui représente un engagement fort de la part du vendeur et de l’acheteur. Appelé également « promesse synallagmatique de vente », annuler un compromis de vente est possible dans certaines conditions. Des dommages et intérêts pourront par ailleurs être réclamés dans certains cas. Comment annuler un compris de vente ? Dans quelles conditions ?
Comment annuler un compromis de vente : le délai de rétractation
Promesse synallagmatique de vente car il s’agit d’un engagement bilatéral et pas seulement d’une promesse unilatérale de vente, le compromis de vente bénéficie d’un délai de rétractation obligatoire. D’ailleurs, ce délai doit nécessairement apparaître dans l’avant-contrat de vente. Mais attention, car le délai de rétractation est un droit que seul l’acquéreur peut exercer.
En effet, lors de l’achat d’un bien immobilier, comme pour tout autre achat d’ailleurs, le délai de rétractation est une option qui permet de revenir sur son engagement. Il était de 7 jours avant 2015, il est désormais de 10 jours depuis la loi Macron. Un délai qui débute au lendemain de la signature du compromis de vente.
Pour annuler un compromis de vente en faisant jouer le délai de rétractation dans les règles, l’acheteur doit envoyer au vendeur, à l’agent immobilier ou au notaire, un courrier en recommandé avec accusé de réception. Aucun motif en particulier ne doit être mentionné dans le courrier. Suite à quoi, l’acte de vente est annulé, sans aucune indemnité pour le vendeur.
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Les clauses suspensives d’un compromis de vente
Les clauses suspensives d’un compromis de vente sont comme leur nom le mentionne destinées à faire annuler le compromis de vente sous certaines conditions précises. Plusieurs clauses peuvent être intégrées au document afin d’annuler l’opération dans le cas où plusieurs événements imprévus pourraient advenir.
Les clauses suspensives les plus fréquentes sont :
- le refus de financement de l’achat immobilier par une banque ou un organisme prêteur
- le droit de préemption du bien par la mairie
- le droit de préemption du bien par le locataire, qui est prioritaire sur la vente si le prix de vente lui convient
- l’apparition d’une servitude
La clause mentionnant l’obtention du prêt fait partie des clauses suspensives obligatoires. Ce droit protège les futurs acquéreurs qui ne parviendraient pas à obtenir le financement nécessaire.
Reste qu’il suffit qu’une seule des clauses suspensives prévues lors de la signature du compromis se réalise pour annuler le compromis. C’est au notaire d’en vérifier la validité.
Annuler un compromis de vente pour carence
Le terme « carence » signifie dans le contexte d’une vente que l’une des deux parties ne s’est pas présentée à la convocation du notaire pour signer l’acte de vente définitif. Le plus souvent, c’est l’acheteur qui ne se rend pas au rendez-vous donné chez le notaire. Dans tous les cas, celui-ci rédige un procès-verbal de carence. Le document donne une preuve légale.
Si la carence permet d’annuler un compromis de vente, elle n’est pas sans conséquence. Car elle ouvre droit au versement de dommages et intérêts pour le vendeur. Il faut pour cela que l’avant-contrat comporte une clause de dédit, ou clause pénale. Elle permet de faire valoir un droit à réparation. Le montant des réparations est librement fixé, mais il est généralement compris entre 5% et 10% du prix de vente.
Sachez enfin que si un sinistre intervient entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente, le compromis peut être annulé en toute légalité. C’est également le cas si le dossier de diagnostics obligatoires n’est pas complet.