Différence entre droit de passage et servitude

Investir dans un bien immobilier est un projet qui doit être mûrement réfléchi. En effet, de nombreuses normes et lois encadrent le secteur de l’immobilier et peuvent dévaluer un bien. Pour éviter les déconvenues, il est important de connaître vos droits et vos devoirs. De plus, avec l’urbanisation qui s’intensifie, on peut être amené à subir ou à bénéficier de servitudes. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’elles sont et quelle est la différence entre droit de passage et servitude.

Que sont les servitudes ?

Les servitudes trouvent principalement leur source dans le Code Civil. Elles présentent un caractère réel d’un bien immobilier, du fait de leur attachement aux propriétés auxquelles les servitudes s’appliquent. Les servitudes suivent le fonds immobilier. Cela signifie qu’elles passent à tous les propriétaires d’un bien, qu’ils bénéficient des servitudes ou qu’ils les subissent. On appelle fonds servant le propriétaire qui subit la servitude et fonds dominant le propriétaire qui bénéficie de celle-ci.

Il est possible de rédiger une convention à l’amiable pour une servitude sans passer par un cabinet de notaire. Toutefois, la rédaction d’un acte notarié et l’inscription de la servitude, qui portent sur votre propriété et celle de votre voisin, au Service de la publicité foncière permet la connaissance et la transmission de la servitude pour tout acte immobilier.

Les catégories de servitudes

Il existe trois grandes catégories de servitudes :

• Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ;
• Les servitudes imposées par la loi : elles sont d’utilité publique ou pour l’utilité des particuliers. Parmi ces servitudes on retrouve : les servitudes de mitoyenneté et de distance des constructions, le droit de passage pour les biens enclavés…
• Les servitudes conventionnelles : ne sont pas obligatoires, elles sont établies par les propriétaires à l’amiable et peuvent être suivies d’un acte notarié. Ces servitudes ne doivent pas être contraires à l’ordre public.

On distingue également ces catégories de servitudes :

• Les servitudes continues : concernent celles dont l’usage peut être continuel et ne nécessitent pas d’intervention humaine, comme une conduite d’eau ou un égout ;
• Les servitudes discontinues : concernent celles qui ont besoin d’une intervention humaine pour s’exercer, comme le droit de passage, par exemple.
• Les servitudes apparentes : concernent les servitudes visibles comme une conduite d’eau extérieure apparente ;
• Les servitudes non apparentes : concernent celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence, comme une interdiction de construire.

Vos obligations

Évidemment, l’établissement de servitudes impliquent des droits et des devoirs pour les propriétaires concernés. Ainsi, le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude passive, c’est-à-dire qu’il ne doit pas gêner l’exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds dominant, quant à lui, ne doit pas aggraver la situation du propriétaire du fonds servant.

Si vous vendez votre bien, vous êtes dans l’obligation de mettre au courant le futur acquéreur du logement des servitudes qui s’exercent sur la propriété. Si vous ne le faites pas, l’acquéreur est en droit de demander la résiliation du contrat ou des dommages et intérêts.

Source : Notaires.fr

Quelle est la différence entre droit de passage et servitude ?

La différence entre droit de passage et servitude est que le droit de passage fait partie des servitudes. Le plus souvent, le droit de passage est une servitude imposée par la loi. Dans de rares cas, il peut faire l’objet d’une servitude conventionnelle.

À quoi sert le droit de passage ?

Le droit de passage est prévu pour les propriétés enclavées, c’est-à-dire qui n’ont pas d’accès ou un accès insuffisant à la voie publique. Le caractère enclavé d’une propriété est décidé par un juge en fonction de l’état des lieux de votre bien. Le propriétaire d’un fonds enclavé a le droit de :

« réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionné au dommage qu’il peut occasionner. »

Article 682 du Code Civil.

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Un terrain est dit « enclavé » si le chemin pour accéder à la voie publique est impraticable, trop pentu ou trop étroit. En revanche, un terrain ne peut pas être enclavé si le chemin présente seulement des inconvénients faciles à corriger par le propriétaire pour qu’il soit praticable. De même, un propriétaire ne peut pas demander un droit de passage s’il est à l’origine de l’enclavement de son terrain à cause de travaux d’aménagement, par exemple.

Les modalités du droit de passage

Si votre bien est considéré comme enclavé et que vous êtes propriétaire, vous pouvez demander un droit de passage à vos voisins. Toutefois, si vous êtes locataire, vous ne pouvez pas faire cette démarche. Vous devez contacter votre propriétaire pour qu’il fasse ces démarches, puisqu’il est le seul qui a la capacité de les entreprendre.

Concernant les modalités administratives, il est important de mettre par écrit toutes les conditions qui se rapportent au droit de passage, comme :

• Le tracé vers la voie publique, qui doit être le plus court possible, sauf si ce tracé est trop dommageable pour le propriétaire du fonds servant ;
• L’indemnisation ;
• L’entretien.

Vous pouvez faire un accord sous seing privé avec votre voisin. Toutefois, la rédaction d’une convention devant un notaire vous octroie une sécurité si vous souhaitez réaliser des actes immobiliers sur votre bien, tels que la location ou la vente.

À savoir : En cas de désaccord entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, c’est le juge qui décidera de toutes les modalités du droit de passage.

Les indemnisations à prévoir

Le propriétaire bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du fonds servant. Le montant de cette indemnité dépend de la gêne occasionnée par la servitude. Les dommages qui peuvent faire l’objet d’une indemnisation sont :

• Ceux occasionnés par l’établissement du tracé (arbres arrachés, construction du passage…) ;
• Ceux causés par l’utilisation du passage (nuisances sonores, va-et-vient constant…) ;
• Ceux découlant de la moins-value du bien traversé (notamment pour la vente de l’habitation).  

Des frais d’entretien du passage peuvent également être demandés au détenteur du fonds dominant. Néanmoins, si le passage est autant utilisé par le fonds dominant et le fonds servant, ces frais peuvent être partagés par les voisins.

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Désormais vous connaissez la différence entre droit de passage et servitude. Vous pourrez donc poser les bonnes questions à un propriétaire si vous souhaitez acheter un bien et vous connaissez les démarches nécessaires si vous êtes concerné par une servitude.

Images : Pixabay