Dans le cadre de votre recherche immobilière, et après de multiples visites, vous avez trouvé la maison de vos rêves. Vous faites donc une offre d’achat, que le vendeur accepte. Jusqu’ici tout se passe à merveille, comme d’ailleurs dans la plupart des cas. Mais il arrive que l’une ou l’autre des parties change d’avis et se rétracte, l’un ne souhaitant plus acheter ou l’autre ne souhaitant plus vendre. Car oui, dans de rares cas, il peut arriver que ce soit le vendeur, pour une raison qui lui est propre, qui ne veuille plus vendre son bien. Peut-il faire annuler la vente ? Quels sont alors les recours de l’acheteur ? Découvrez quelles sont les obligations du vendeur et que faire s’il ne veut plus vendre.
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Le vendeur se rétracte avant la signature du compromis de vente
Avant de signer le compromis de vente, vous avez transmis au vendeur une offre d’achat. À la réception de cette offre d’achat, le vendeur est libre de l’accepter ou non. Il peut également faire une contre-proposition s’il estime que le montant de l’offre est trop bas. Dans tous les cas, il doit formuler sa réponse par écrit pour qu’elle soit juridiquement valable. En revanche, si le vendeur accepte l’offre d’achat qui lui est adressée, il s’engage formellement à vous vendre son bien. S’il persiste dans sa volonté de se soustraire à cette transaction, il encourt des poursuites judiciaires, à l’issue desquelles un juge peut le contraindre à vendre.
Le vendeur souhaite annuler le compromis de vente
La signature du compromis de vente déclenche un délai de 10 jours durant lesquels, en tant qu’acquéreur, vous pouvez vous rétracter et annuler la vente, sans avoir à vous justifier. Mais il n’en va pas de même pour ce qui est du vendeur, qui est déjà engagé, comme on l’a vu, depuis l’acceptation écrite de votre offre d’achat.
Aucun droit de rétraction pour le vendeur
Effectivement, comme le stipule l’article 1589 du Code Civil, le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a un accord sur la chose et le prix, et le vendeur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation à la suite de la signature du compromis. S’il ne veut plus vendre, le vendeur dispose alors de deux solutions, l’annulation amiable ou l’annulation judiciaire du compromis.
L’annulation amiable du compromis de vente
L’annulation amiable du compromis sous-entend que le vendeur et l’acheteur sont d’accord pour annuler la vente. L’acompte éventuellement versé à la signature du compromis devra être restitué aux acquéreurs. Cependant, le notaire peut facturer la rédaction du compromis. De la même façon, les frais de mutation engagés restent dus.
L’annulation judiciaire du compromis de vente
En cas de désaccord persistant entre le vendeur et l’acheteur, le vendeur peut engager une procédure pour obtenir la résiliation judiciaire du compromis de vente. Il faut pour cela que l’acheteur ait manqué à ses obligations contractuelles. Par exemple, s’il n’a entamé aucune démarche de demande de financement comme prévu dans le compromis, ou encore s’il ne se présente pas chez le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Les droits de mutation ne sont pas dus dans le cas d’une annulation judiciaire.
Le procès-verbal de carence
Attention : même si l’acquéreur ne donne plus de nouvelles, le vendeur, lui, reste engagé ! Cela signifie qu’il ne peut remettre son bien en vente avant d’obtenir l’annulation du compromis, qu’elle soit amiable ou judiciaire. Dans un premier temps, le vendeur adresse une lettre en recommandé avec accusé de réception à l’acquéreur pour le mettre en demeure de respecter ses obligations sous quinzaine. Le vendeur lui transmet par la même occasion une nouvelle date de rendez-vous pour la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le jour J, si l’acquéreur ne se présente toujours pas, le notaire dresse un procès-verbal de carence. Si l’acquéreur ne peut présenter aucun justificatif de demande de financement, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté. C’est l’un ou l’autre de ces documents qui permet ensuite au vendeur d’enclencher la procédure de résiliation judiciaire du compromis de vente.
L’obligation de délivrance du vendeur
Le vendeur d’un bien immobilier ne peut donc se soustraire à la vente de son bien, dès l’instant où il a accepté une offre d’achat dans les formes. Il est alors soumis à une obligation de délivrance. L’obligation de délivrance du vendeur est définie par les articles 1604 à 1624 du Code Civil. Juridiquement, la délivrance est le fait de remettre la chose vendue à l’acheteur, conformément à ce qui a été convenu en amont de la vente. Dans le cadre d’une transaction immobilière, la délivrance se traduit par la remise par le vendeur à l’acquéreur des clés ou du titre de propriété de l’immeuble concerné. Si le vendeur refuse de vendre malgré ses engagements, l’acquéreur peut le poursuivre en justice pour réclamer la vente forcée du bien ou des dommages et intérêts.
La mise en vente d’un bien immobilier doit être engagée avec circonspection. La loi semble considérer que le propriétaire qui décide de mettre en vente son bien immobilier prend une décision mûrement réfléchie puisqu’elle lui offre peu de solutions de dédit. De la même façon, le vendeur qui réceptionne une offre d’achat doit l’étudier de près avant de l’accepter, et ce pour deux raisons :
- Si l’offre est inférieure au prix de vente, il doit peser le pour et le contre, entre une baisse du prix ou l’étalement de la vente dans le temps ;
- Quel que soit le montant de l’offre, le propriétaire doit s’assurer qu’elle émane de candidats sérieux, solvables ou finançables, et réellement engagés dans une démarche d’acquisition immobilière.
L’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur vaut vente. C’est pourquoi son acceptation ne doit pas être prise à la légère. En cas de doute, le mieux est de se rapprocher d’un conseiller immobilier. Ce professionnel est à même de vous conseiller sur la façon de vendre votre bien au meilleur prix et il est le mieux placé pour trouver des acquéreurs fiables.
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