La signature d’une clause de tontine, aussi appelée clause d’accroissement, permet à l’acquéreur survivant de devenir le seul propriétaire du bien immobilier acquis. Celui-ci ne pourra plus entrer dans le patrimoine successoral et seuls des droits de mutation pourront être exigés. Toutefois, sous peine de nullité, le caractère aléatoire du contrat est exigé. Enfin, le pacte tontinier ne peut être annulé que par la vente des parts, du bien ou par la requalification du contrat à l’unanimité.
Définition de la clause de tontine ou d’accroissement en droit immobilier
La clause de tontine, ou clause d’accroissement, est une mention ajoutée sur le contrat d’achat d’un bien immobilier. Elle stipule qu’en cas de décès, le dernier survivant des signataires du contrat devient propriétaire exclusif du bien. L’effet étant rétroactif, aucun des acquéreurs ne peut revendiquer la propriété avant le décès de l’autre partie. Le bien sous pacte tontinier ne fait pas partie du patrimoine de l’acquéreur décédé et est donc exempt des droits de succession.
Avantages et inconvénients de la clause de tontine
Le principal avantage de la clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier, est de garantir la propriété du bien au survivant signataire.
Le pacte tontinier pour protéger son concubin
Quand le signataire n’a pas la qualité d’héritier, comme dans le cas du concubinage par exemple, la clause permet de protéger le survivant. Il se verra attribuer l’entière propriété du bien sans que celui-ci ne puisse être intégré au patrimoine du défunt. Les enfants et autres héritiers ne pourront donc prétendre à aucun droit sur ledit bien.
Les deux inconvénients majeurs de la clause de tontine
Il existe cependant deux inconvénients à l’utilisation de la clause de tontine.
- Elle ne peut pas être annulée facilement. Seuls le rachat des parts par l’autre acquéreur, la vente conjointe du bien ou la requalification du contrat à l’unanimité constituent des causes légitimes d’annulation de la clause.
- Le second inconvénient est lié à sa fiscalité. Elle n’est avantageuse que si le bien est la résidence principale des acquéreurs et que sa valeur ne dépasse pas 76 000 euros.
Quel est l’effet de la clause de tontine sur la succession ?
Le bien immobilier dont le contrat contient une clause de tontine est considéré comme n’ayant jamais fait partie du patrimoine du signataire décédé. Il n’entre donc pas en compte dans le régime de succession. Les enfants de l’acquéreur n’auront aucun droit sur celui-ci. Toutefois, des clauses strictes sont appliquées au pacte tontinier. Si celles-ci ne sont pas respectées, les héritiers peuvent demander l’annulation du contrat et le retour du bien immobilier dans la succession. Dans ce cas, le signataire survivant perd tout droit de propriété sur le bien.
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Régime fiscal de la clause d’accroissement
Le pacte tontinier est considéré comme un acte d’achat avec clause particulière. Il ne constitue pas une donation, puisque l’acte a été réalisé à titre onéreux. Il n’est pas non plus considéré comme une succession, puisque l’acquéreur décédé n’est pas le propriétaire. Les droits de succession ne s’appliquent donc pas.
Le survivant devra régler des droits de mutation à titre onéreux de 60 %. Il peut toutefois ne payer que des droits de mutation à titre gratuit de 5 %. Pour cela, les acquéreurs doivent être concubins. Le survivant n’aura rien à payer si les acquéreurs étaient époux ou pacsés. Dans ces deux cas, le bien immobilier doit être l’habitation principale. Sa valeur d’acquisition ne doit pas dépasser 76 000 euros.
Comment annuler une clause de tontine en cas de succession ?
Pour qu’un pacte tontinier soit valide, le contrat doit se prévaloir d’un caractère aléatoire. C’est-à-dire qu’il n’est pas possible, à sa signature, de savoir qui sera le propriétaire définitif du bien. Pour cela, deux conditions sont indispensables, sous peine de nullité : l’aléa économique et l’aléa vital.
Pour qu’il y ait aléa économique, l’effort financier consenti par les acquéreurs à l’achat du bien doit être équivalent. L’aléa vital se définit par une égalité d’âge et de santé ne permettant pas de prédire le décès de l’une des parties.
Si ces deux conditions ne sont pas réunies, la clause de tontine est annulée et le survivant devra payer des frais de donation. Le bien pourra aussi rentrer de nouveau dans la succession. Les héritiers ont, dans ce cas, le droit d’intenter une action pour clause abusive.